Znajdź znakomitą nieruchomość inwestycyjną

Znakomite nieruchomości inwestycyjne są wszędzie, ale musisz ich szukać - i nauczyć się je dostrzegać. Szczególnie ważne jest to w czasie, kiedy zaczynasz - po prostu niczym nie można zastąpić procesu jeżdżenia i poznawania nieruchomości.

Poznając nieruchomości, miej zawsze na uwadze kardynalną regułę: 100-10-3-1. W odniesieniu do każdej posiadłości, którą kupujesz, powinieneś wcześniej:

- obejrzeć 100
- złożyć ofertę na 10
- otrzymać akceptację 3 ofert
- kupić 1 posiadłość.

W trakcie naszych seminariów Robert i ja dzielimy się ze słuchaczami najważniejszymi rzeczami, jakie poznaliśmy na temat inwestowania w nieruchomości.

 

Zacznij od małych rzeczy 
Ja zaczęłam od zakupu domu w Portland, w stanie Oregon, który miał dwie sypialnie i jedną łazienkę. Każdego miesiąca zostawało mi w portfelu 25 dol. z jego wynajmu. Następnie przeszłam do innych domów jednorodzinnych, a później do domków szeregowych sześcio- i dwunastorodzinnych. Moja pierwsza transakcja była podstawą mojego przyszłego sukcesu w nieruchomościach inwestycyjnych.

Zacznij od małej nieruchomości - domku jednorodzinnego, bliźniaka, trzyrodzinnego domku szeregowego. W swoją pierwszą transakcję zainwestuj dużo czasu i mało pieniędzy. Popełnianie błędów jest częścią całego procesu i powinieneś brać to pod uwagę. Z każdym błędem będziesz bogatszy o nową mądrość, a każda następna inwestycja będzie łatwiejsza. Zatem popełniaj błędy na małych nieruchomościach, wyciągaj z nich naukę, a następnie przechodź do większych posiadłości. Dlatego też potrzebujesz nieruchomości dających dodatni przepływ pieniężny: przepływ pieniężny pozwala złagodzić błędy, jakie popełnisz w swoim działaniu.

 

Trzymaj się blisko swojego domu
Najlepiej szukaj nieruchomości, które są w obrębie twojego zamieszkania. Jeżdżenie po okolicy ułatwia wyszukiwanie nowych domów pojawiających się na rynku, śledzenie ofert cenowych i cen faktycznej sprzedaży. Rozmawiaj z osobami zamieszkującymi sąsiedztwo domów i trzymaj rękę na pulsie rynku, który wybrałeś. Gdy nieruchomość pojawi się na rynku, bardzo szybko zorientujesz się, czy jest to dobra transakcja czy nie i będziesz w stanie szybko zareagować.

 

Przyglądaj się problematycznym nieruchomościom
Uwielbiam znajdowanie nieruchomości, które są niewłaściwie prowadzone. Jedną z najlepszych rzeczy jest szukanie opuszczonych nieruchomości z powodu wystąpienia jakiegoś problemu. Zbadaj, jak można zlikwidować ten problem i natychmiast podnieś wartość posiadłości.

 

Przyglądaj się liczbom
Kiedy już zapoznasz się z terenem, który sobie wybrałeś do inwestowania i zdecydujesz, czego szukasz, pamiętaj o przyjrzeniu się liczbom związanym z wybranymi posiadłościami. Liczby te prawie zawsze powiedzą ci, czy znalazłeś dobrą transakcję.

 

Towarzysz głównemu trendowi
Czy w interesującej cię okolicy otwierane są nowe sklepy? Czy powstają tam nowe biurowce lub przenoszą się tam firmy? Mogą to być oznaki tego, że sąsiedztwo polepsza się lub jest popyt na ten teren i możesz mieć okazję dostać się tu na samym początku boomu na rynku. Ucz się, rozwijaj kontakty i bądź na bieżąco z trendami w branży.

 

Jak najszybciej utwórz właściwy przepływ pieniężny
Twoim celem jest stworzenie dodatniego przepływu pieniężnego, najlepiej od pierwszego dnia. Niekiedy będziesz musiał podjąć kilka kroków, zanim gotówka zacznie napływać, ale dodatni przepływ pieniężny ustanów jako swój główny priorytet. Powodem numer jeden, dla którego kupujesz nieruchomość, powinien być jej przepływ pieniężny.

 

Trzymaj nieruchomość tak długo, jak długo generuje sensowny strumień przychodu
Albo trzymaj ją tak długo, aż jej wartość wzrośnie i będziesz mógł ją sprzedać i zająć się większą posiadłością z jeszcze lepszym przepływem pieniężnym. Najlepsze inwestycje to takie, które rok w rok dają stały dopływ gotówki.

Pamiętaj, że okazje zawsze pojawiają się przed tobą. Jeśli jednak twój umysł jest zamknięty, zamknięte są również twoje oczy.

porozmawiaj o inwestowaniu w nieruchomości na naszym forum Przyjaznych Inwestorów

 

 

Każda hossa ma swój koniec

Ostatnio zapytano mnie, czy sytuacja w branży nieruchomości nie przypomina bańki mydlanej. Moja odpowiedź brzmiała: "Ehe!". Moim zdaniem, nieruchomości to największa bańka mydlana z jaką dotychczas miałem do czynienia. Następnie zapytano mnie, "Czy ta bańka pęknie?". Raz jeszcze moja odpowiedź brzmiała: "Ehe!".

Widać jak szybko ludzie zapominają, bo minęło zaledwie kilka lat od kryzysu w nieruchomościach. W 1987 r. miał miejsce krach na giełdzie i instytucje oszczędnościowo-kredytowe wypadły z rynku. Doprowadziło to do największego w historii szaleńczego wyprzedawania nieruchomości.

W 1991 r. rynek nieruchomości wiąż znajdował się w depresji i pozostał w niej aż do około 1998 r. Na Hawajach rynek nieruchomości pozostał w depresji aż do 2001 r. Dzisiaj hawajski rynek nieruchomości wrze, a ludzie zdążyli już zapomnieć, jak było z nim źle.

Tak więc, odpowiedź na pytanie: "Czy bańka mydlana na rynku nieruchomości pęknie?" jest jednoznaczna: "Tak, wszystkie bańki pękają". Ostrzegam o tym, bo gdy bańka pęknie, zmieni się ona w potwora. Nigdy w moim życiu nie widziałem tak wielu pieniędzy zarobionych w oparciu o tak słabe przesłanki. Jeżeli myślisz, że ostatnia recesja wywołana pęknięciem bańki była złem, recesja, która nadejdzie, będzie co najmniej dwukrotnie gorsza. Może to doprowadzić do załamania się rynku.

Daję to ostrzeżenie nie z chęci wystraszenia kogoś. Chcę po prostu powiedzieć: "Przygotuj się na zmiany w gospodarce". Mimo że wciąż z Kim kupujemy nieruchomości, sprzedajemy także nasze mało wartościowe nieruchomości. Osiem miesięcy temu Kim wystawiła na sprzedaż mały apartamentowiec za 1,4 miliona dolarów, który miał wartość 1 miliona dolarów. Ludzie narzekali i nikt go nie kupił. Ale cztery tygodnie temu podniosła cenę do 2 milionów dolarów i sprzedała go w jeden dzień za pełną kwotę. Dla mnie to więcej niż bańka. To mania.

Wielu z nas wie, że najlepszy czas na wzbogacenie się to okres po załamaniu się rynku. Sugeruję więc, że jeżeli inwestowanie na rynku nieruchomości jest dla Ciebie czymś nowym, nie jest to czas na wchodzenie na ten rynek. Jeśli trzymasz mało wartościowe nieruchomości, które jedynie przysparzają wydatków, możesz zechcieć się ich pozbyć.

Jak długo zatem bańka wytrzyma i będzie się powiększać? Nie wiem. Chcę tylko byś wiedział, że obecnie przygotowuję się na upadek, recesję w gospodarce i możliwe załamanie globalne. Dlaczego? Ponieważ jest to bardzo duża światowa bańka mydlana. Największa, jaką widziałem.

 

Oszczędzający przegrają
Pozbywam się również dolarów amerykańskich. Jak wiecie zapewne, w ostatnich czterech latach dolar amerykański stracił prawie 40% swojej wartości w stosunku do innych walut. Oznacza to, że jeżeli w 2000 r. miałeś 10 000 dolarów oszczędności, obecnie mają one wartość nabywczą około 6 000 dolarów. Zamiast trzymać gotówkę w banku, Kim i ja trzymamy nadwyżkę gotówki w sztabach srebra i złota.

Dlaczego? Ponieważ wiadomo, że wartość dolara będzie spadać, podczas gdy cena złota, a szczególnie srebra, będzie wzrastać. Kiedy srebro wzrośnie do 8,5 dolara za uncję, a złoto osiągnie cenę 500 dolarów za uncję, będzie wiadomo, że koniec jest bliski. Gdy nadejdzie załamanie się rynku, waluty wielu krajów stracą siłę nabywczą, podczas gdy drogocenne metale zyskają na wartości.

 

Wspaniała książka
W ostatni weekend prowadziłem zajęcia w grupie około 150 osób, omawiając książkę zatytułowaną "Kryzys Dolara" autorstwa Richarda Duncana. Jeżeli chcesz lepiej zrozumieć, dlaczego wielka bańka rynku nieruchomości pęknie i spadek wartości dolara prawdopodobnie doprowadzi do przedłużonej recesji, będziesz musiał przeczytać tę książkę. Krótko mówiąc, tak naprawdę bańka dotyczy nie tyle nieruchomości, co światowego rynku walutowego. Innymi słowy, rządy na całym świecie wydrukowały za dużo pieniędzy bez pokrycia i papierowy pieniądz wkrótce znajdzie się w koszu na śmieci.

Nawet, jeżeli nie zajmujesz się nieruchomościami, ani też nie trzymasz oszczędności w dolarach, możesz zechcieć przeczytać tę książkę, aby dowiedzieć się, w co powinieneś teraz zainwestować, zanim bańka pęknie. Jeżeli zainwestowałeś w akcje lub fundusze inwestycyjne, koniecznie musisz przeczytać tę książkę.

 

Dobre wieści
Raz jeszcze powtórzę: "Nie piszę tego, aby kogoś wystraszyć". Robię to, aby zachęcić ludzi do przygotowania się na jedną z największych okazji do uzyskania finansowej wygranej. Moja książka, "Bogaty ojciec, Biedny ojciec", ukazała się w 1997 r. w czasie największego boomu na rynku. W tej książce opisałem bogatego ojca, który zalecał, abym uczył się inwestować w nieruchomości. Ludzie, którzy zastosowali rady pochodzące z tej książki, zamiast rad swoich maklerów giełdowych czy planistów finansowych, odnieśli sukces w nieruchomościach. Przed rokiem 2001 i krachem giełdowym wielu planistów finansowych i maklerów krytykowało moją książkę. Dziś nie zabierają głosu, a ja nadal mam inwestycje w nieruchomościach, ciągle kupuję nieruchomości mające doskonały przepływ pieniężny i nie tracę panowania nad nimi. Dzisiaj zastanawiam się nad tymi, którzy zainwestowali w nieruchomości wysokiego ryzyka lub żyją w domach, na które ich nie stać.

Jeżeli posiadasz choć kilka dolarów, możesz udać się do pobliskiego handlarza monetami i kupić monety ze złota lub srebra po cenie jak najbardziej zbliżonej do ceny srebra lub złota. Nie inwestowałbym w okazy kolekcjonerskie, chyba że potrafisz odróżnić te dobre od złych. Za tak niewiele, jak 20 dolarów, możesz kupić kilka cennych monet i rozpocząć przygotowania do jednego z największych krachów w historii świata.

Dziękujemy za wspieranie filozofii propagowanej przez Bogatego ojca. Ucz się i pamiętaj, że najlepszy czas na wzbogacenie się jest właśnie po pęknięciu bańki.

Dziękuję Ci i życzę wszystkiego najlepszego.

P.S.
1. Jest takie powiedzenie, które mówi: "Kiedy twoje zdjęcie pojawi się na okładce magazynu "Time", jest już po twojej karierze". Jeżeli masz dostęp do wydania magazynu "Time" z dnia 13 czerwca 2005 r., zobaczysz tam zdjęcie człowieka trzymającego w objęciach swój dom oraz tytuł i podtytuł: "NIE MA TO JAK W DOMU. Dlaczego szalejemy na punkcie nieruchomości".

2. Jest też inne powiedzenie, które mówi: "Jak rozwija się General Motors, tak rozwija się USA". Cóż, obecnie zarówno General Motors jak i Ford doznaje osłabienia swoich więzów korporacyjnych, które zmieniają się we więzy wysokiego ryzyka.

3. Bogaty ojciec powiedziałby: "Gdzie jedno przyjęcie się kończy, drugie się zaczyna". Taka bańka w branży nieruchomości uczyniła wielu ludzi bardzo bogatymi. Mam nadzieję, że uczyniła bogatym i Ciebie. Na pewno sprawiła, że Kim i ja staliśmy się bardzo, bardzo bogaci. Ale moim zdaniem, to przyjęcie jest już zakończone. Tak więc, do zobaczenia na następnym przyjęciu.

 

 

Opodatkowanie najmu i dzierżawy nieruchomości

Gdy uzyskujesz przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze składników majątkowych nie związanych z Twoją działalnością gospodarczą, co do zasady opodatkowany jesteś na zasadach ogólnych, a podatek płacisz od dochodu wg skali podatkowej.

Na własne życzenie możesz wybrać dla tak uzyskanych przychodów opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma przeszkód, by ryczałt od najmu nie związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą płacili także przedsiębiorcy, niezależnie od tego jak opodatkowana jest ich podstawowa działalność. Przepis ten dotyczy wszelkiego najmu i dzierżawy, zarówno nieruchomości, lokali jak i ruchomych składników majątkowych (maszyny, samochodu), jeżeli składniki te nie są wpisane do ewidencji lub wykazu środków trwałych (ewidencji wyposażenia) Twojej firmy, a umowy dzierżawy nie są zawarte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Decydując się na opodatkowanie ryczałtem pamiętaj, że wtedy od przychodów nie odliczysz kosztów  uzyskania tych przychodów.

Do bardzo ważnej zmiany w zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym przy-chodów z najmu doszło za sprawą pisma Ministerstwa Finansów z 18 marca 2004 roku  (nr PB2/MK/RB-033-05-132/04), przekazanego jako oficjalna wykładnia prawa, do wszystkich urzędów i izb skarbowych. Ministerstwo stwierdziło, że:

„Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczna oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia”. Zdaniem ministerstwa opłaty te nie mieszczą się w zakresie „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń” wymienionych w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie powodują one także przysporzenia majątkowego dla wynajmującego, co oznacza, że nie uzyskuje on z tego tytułu przychodu podatkowego.

Dla celów rozliczania podatku dochodowego przychody z najmu uzyskiwane przez podatnika VAT pomniejsza się o należny VAT, niezależnie od tego czy przychody te uzyskiwane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy też poza nią. Inne podejście powodowałoby nakładanie podatku od podatku.

Pamiętaj więc, że kwoty ponoszone przez najemcę na pokrycie wymienionych opłat nie będą przychodem właściciela lokalu tylko wtedy, gdy z treści umowy będzie wynikać, że do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca.

Jeżeli takiego zapisu w umowie nie będzie, kwoty te będą przychodem wynajmującego. Jednocześnie, na podstawie faktur i innych dowodów ich poniesienia (np. książeczek opłat) będą one dla niego kosztem uzyskania przychodów, ale tylko w przypadku opodatkowania dochodów na zasadach ogólnych. Przy opodatkowaniu ryczałtowym kosztów się nie uwzględnia.

Inaczej jest natomiast z podatkami od nieruchomości i opłatami z tytułu użytkowania wieczystego. Należności te obciążają właściciela niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana. Jeżeli więc z umowy najmu wynika, że należności te ponosi najemca, są one składową czynszu od najmu (podwyższają czynsz). Jeżeli właściciel jest vatowcem podlegają one opodatkowaniu VAT wraz z czynszem stawką zw. (lokale mieszkalne) lub stawką 22%. W takim przypadku opodatkowaniu ryczałtem podlega kwota czynszu plus zwracana przez najemcę kwota należnych podatków i opłat.

W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych kwoty podatków i opłat są jednocześnie kosztami uzyskania przychodu, które pomniejszają przychód. W konsekwencji podatkowi podlega wtedy tylko czysta kwota czynszu.

Refakturowanie mediów można dokonać na jednej fakturze, w kolejnych pozycjach po pozycji „czynsz”. Muszą one być wykazane w takich samych kwotach netto jak na fakturach oryginalnych i z tymi samymi stawkami VAT. Wynajmujący zwolnieni z VAT operują oczywiście kwotami brutto. Dodanie do takiej należności własnej marży wynajmującego uniemożliwia zastosowanie refakturowania. Należności te stają się wtedy przychodem wynajmującego i podlegają opodatkowaniu ryczałtem lub na zasadach ogólnych.

Jeżeli najemcą jest podatnik VAT czynny celowe jest przepisanie na niego umów na dostawę mediów. Pozwoli to na odliczenie przez najemcę podatku naliczonego z tych faktur. Jeżeli wynajmujący jest także podatnikiem VAT czynnym, wystarczy refakturowanie tych opłat.  

W przypadku najmu nie związanego z działalnością gospodarczą Twój przychód powstaje w momencie otrzymania lub postawienia do Twojej dyspozycji w roku kalendarzowym pieniędzy i wartości pieniężnych oraz wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Jeżeli dla przychodu tego wybierzesz opodatkowanie ryczałtem, nie łączysz go z innymi przychodami, np. z umowy o pracę, z umów zlecenia, sprzedaży nieruchomości, wygranych, ani z przychodem z działalności gospodarczej (za wyjątkiem działalności opodatkowanej ryczałtem).

Opodatkowanie ryczałtem przychodów z najmu, dzierżawy wybierasz składając do 20 stycznia we właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania urzędzie skarbowym odpowiedni wniosek. Nie złożenie odmiennego wniosku (o powrocie na zasady ogólne) w kolejnym roku oznacza, że nadal będziesz opodatkowany ryczałtem.

W przypadku współwłasności przedmiotu najmu lub dzierżawy nie ma prawnych przeszkód, by każdy ze współwłaścicieli opodatkowywał przychód (lub dochód) wg odmiennych zasad. Pamiętaj jednak, że ten współwłaściciel, który wybierze zasady ogólne odlicza koszty tylko w części proporcjonalnej do swojej współwłasności.

Ryczałt opłacasz co miesiąc, do 20 następnego miesiąca wg następujących stawek:
-  8,5% od przychodów z najmu do łącznej kwoty nie przekraczającej w roku równowartości 4000 euro (w roku 2006 – 15 666 zł1),
-  20% od przychodów przekraczających tę kwotę. Wg tej stawki opłacasz ryczałt począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to przekroczenie.

W rozliczeniu miesiąca, w którym łączna kwota czynszu otrzymanego od początku roku lub od miesiąca, w którym rozpoczął się najem przekroczy równowartość 4000 euro zapłacisz ryczałt dwuczęściowy - wg stawki 8,5%  od różnicy pomiędzy kwotą 15 666 zł i sumą rat czynszu za poprzednie miesiące, a od pozostałej kwoty wg stawki 20%. Następne raty miesięczne opodatkowane już będą w całości stawką 20%.

Ewidencja przychodów z najmu. Nie musisz jej prowadzić pod warunkiem, że najem będzie udokumentowany umową na piśmie, w której określona zostanie kwota najmu. Jeśli kwota w umowie nie będzie określona lub jeśli umowa będzie ustna, prowadzenie ewidencji staje się obowiązkowe. Małżeństwo prowadzi ewidencję wspólnie.

W przypadku braku zarówno umowy jak i ewidencji organ podatkowy określi wielkość nie zaewidencjonowanego przychodu na podstawie innych dostępnych dowodów lub szacunkowo. Ryczałt naliczony zostanie wtedy wg stawek karnych 5 x 8,5% = 42,5% do kwoty 4000 euro i 75% powyżej tej kwoty.

Wykaz środków trwałych. Jeżeli prowadzisz wyłącznie najem lokali i budynków mieszkalnych, a ich wartość określisz metodą uproszczoną (jako iloczyn powierzchni i stawki 988 zł za metr kw.), nie musisz prowadzić wykazu. Jeśli jednak najem dotyczy obiektów niemieszkalnych oraz w pozostałych przypadkach (dzierżaw, poddzierżaw, leasingu innych składników majątkowych) prowadzenie wykazu jest obowiązkowe.

Ewidencja wyposażenia. Wynajmujący nie muszą jej prowadzić Jeżeli prowadzisz równocześnie działalność gospodarczą, w firmowej ewidencji wyposażenia nie uwzględniasz wyposażenia związanego z najmem prowadzonym poza tą działalnością.

Dokumentacja najmu przy zasadach ogólnych. W przypadku opodatkowania przychodów z najmu, dzierżawy na zasadach ogólnych, jeżeli uzyskiwane są one na własny rachunek (nie w ramach działalności gospodarczej), podatnik nie ma obowiązku prowadzenia żadnych ksiąg i ewidencji. Dla celów dowodowych musi jedynie gromadzić wszelkie pokwitowania i rachunki dokumentujące uzyskiwane przychody i poniesione koszty. Dla własnej wygody można wykorzystać zwykły zeszyt lub jakąkolwiek ewidencję, np. książkę przychodów i rozchodów, która posiada wszystkie niezbędne dla Ciebie rubryki. Książka taka, jako nie zgłoszona do u.s., nie stanowi dowodu w postępowaniu podatkowym, ale może być przyjęta jako materiał pomocniczy w przypadku prowadzenia postępowania przed urzędem skarbowym.

W zakresie przychodów z najmu małżeństwo, w którym wspólnota majątkowa nie została zniesiona, dla celów podatkowych traktowane jest jak spółka z równymi udziałami. Rodzi to duże problemy jeżeli jeden z małżonków jest vatowcem, a drugi nie. W takim przypadku każda rata czynszu powinna być potwierdzona dwoma dokumentami. Małżonek - vatowiec powinien wystawić fakturę VAT na 1/2 czynszu plus VAT, a nievatowiec rachunek zwykły także na 1/2 czynszu, ale bez VAT.

By uniknąć tych komplikacji małżonkowie opłacający podatek na zasadach ogólnych mogą do 20 dnia miesiąca następnego po uzyskaniu pierwszego przychodu ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy złożyć w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca swojego zamieszkania oświadczenie, że tylko jedno z nich będzie opodatkowywać ten przychód . Oświadczenie ważne jest dla przychodów uzyskiwanych w danym roku podatkowym i jeśli najem trwa nadal, musi być ponawiane do 20 lutego w kolejnych latach. Gdy najem opodatkowany jest ryczałtem oświadczenie to należy złożyć do 20 stycznia lub do 20 dnia miesiąca po miesiącu, w którym otrzymali oni pierwszy czynsz.

Jeżeli planujesz rozpoczęcie w najbliższym czasie własnej działalności gospodarczej, szczególnie wtedy gdy nie będziesz korzystać ze zwolnienia z VAT, sceduj rozliczanie najmu na współmałżonka, bo tylko wtedy unikniesz komplikacji vatowskich i opodatkowania najmu wyższą stawką. Rozdziału takiego nie można dokonać jeżeli małżonkowie podpisali intercyzę o wyłączeniu wspólności majątkowej, wspólność majątkowa zniesiona została przez sąd lub małżonkowie są w separacji.

Jeżeli przychód faktycznie przez podatnika otrzymany (a nie należny) w roku ubiegłym z działalności wykonywanej samodzielnie nie przekroczył kwoty 25 000 euro, podatnik może wybrać kwartalną metodę opłacania ryczałtu, składając do 20 stycznia odpowiedni wniosek do u.s. Ryczałt opłacany jest wtedy do 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, a za kwartał ostatni – w dacie rozliczenia rocznego (do 31 stycznia). W tym przypadku limit 25 000 euro dotyczy każdego z małżonków odrębnie.

Termin 20 stycznia (dla wniosku o opodatkowanie ryczałtem, dla przypisania przychodów z najmu jednemu z małżonków jak i dla wyboru kwartalnej metody rozliczeń) nie jest terminem przywracalnym. Jeśli go nie dotrzymasz, tracisz możliwość wyboru tej formy opodatkowania w bieżącym roku.

Przychody z najmu nie stanowią podstawy do objęcia ubezpieczeniami społecznymi, ale mogą być od nich odliczane składki ubezpieczeniowe ponoszone z innych tytułów, a od ryczałtu może być odliczana (w granicach limitu) składka na ubezpieczenie zdrowotne.

Właściciel składnika majątkowego, który w poprzednich latach osiągnął stratę z najmu lub dzierżawy opodatkowanej na zasadach ogólnych, może tę stratę odliczyć od obecnych przychodów z najmu (dzierżawy) opodatkowanych ryczałtem. Stratę odlicza w dowolnie wybranych latach, w ciągu pięciu lat od roku ich poniesienia, do 50% straty rocznie.

Przepisy nie przewidują możliwości wystąpienia strat u ryczałtowca. Jeśli strata wystąpi w okresie opodatkowania ryczałtem, to nie ma możliwości jej odliczenia1 także po zmianie formy opodatkowania. Ryczałtowiec ma też prawo do dokonywania wszelkich odliczeń od przychodu i od ryczałtu na tych samych zasadach co pozostali ryczałtowcy.

Ryczałt od przychodu z najmu nie wyłącza możliwości opodatkowania preferencyjnego małżonków i osób samotnie wychowujących dzieci. 

Trochę inna jest sytuacja podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Wynajem wszelkich nieruchomości nie związanych z Twoją działalnością gospodarczą i prowadzony na niewielką skalę, nie jest działalnością gospodarczą. Dotyczy to zarówno posiadanej hali fabrycznej nie będącej środkiem trwałym w Twojej firmie jak i mieszkania po babci. Począwszy od 1 stycznia 2004 roku masz prawo do opodatkowania ryczałtem tego przychodu na takich samych zasadach jak pozostali podatnicy. Nowelizacja ustawy pdof z listopada 2004 roku usunęła błąd wyłączający z tej zasady część podatników prowadzących działalność gospodarczą.

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych podobnych umów dotyczących składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (ale z wyłączeniem nieruchomości), są przychodami z tej działalności i rozliczasz je łącznie z podstawową działalnością. Ryczałtowcy opodatkowują to jak usługę, stawką ryczałtową 8,5% (art. 12 ust.1, pkt 3i uor). Twój przychód powstaje wtedy w terminie płatności czynszu określonym w umowie i jest to kwota należna z tytuł zawartej umowy, niezależnie od tego czy pieniądze faktycznie otrzymałeś.

Nie dotyczy to niestety najmu nieruchomości. Wynika to z treści punktu 10 załącznika nr 2 do uor - najem nieruchomości należących do Ciebie i stanowiących składnik majątkowy firmy wyłącza całą działalność z opodatkowania ryczałtem. Jeżeli chcesz wynajmować swoje lokale i  nieruchomości, możesz być nadal ryczałtowcem w zakresie opodatkowania swojej działalności gospodarczej tylko wtedy, jeżeli przychody z najmu będziesz uzyskiwać w trybie art. 6 ust 1a, a więc w ramach tzw najmu prywatnego. Jedynym rozwiązaniem jest więc przed podpisanie umowy najmu wyłączenie takiej nieruchomości ze składników majątkowych firmy, poprzez wykreślenie jej z wykazu środków trwałych. Takiej operacji nie możesz niestety zrobić w spółce handlowej, jeżeli to spółka była nabywcą nieruchomości.

 

VAT od najmu
Wynajem wszelkich lokali i nieruchomości na cele niemieszkalne podlega podatkowi VAT. Jeżeli jesteś vatowcem, musisz naliczać i płacić VAT od czynszu, także wtedy gdy lokal oddany przez Ciebie w najem nie ma nic wspólnego z Twoją zasadniczą działalnością.

Jeżeli vatowcem nie jesteś lub jest nim tylko Twoja spółka, a Twój ubiegłoroczny przychód z najmu na cele niemieszkalne (lub spodziewany przychód tegoroczny, jeśli najem rozpoczynasz w trakcie roku) nie przekroczył limitu VAT, jesteś obligatoryjnie zwolniony z VAT. Nie naliczasz wtedy i nie odprowadzasz podatku VAT od czynszu do momentu przekroczenia limitu VAT.

Wynajmując lokal prywatny, nie związany z firmą, możesz obronić się od VAT-u, jeżeli jest to wynajem jednokrotny i najemcą jest stale ta sama osoba (firma). Zgodnie z wyrokiem NSA nie jest to wtedy czynność wykonywana w sposób częstotliwy i nie podlega VAT-owi.

Najlepiej jednak będzie, jeżeli oświadczysz fiskusowi że najem ten rozliczać będzie Twój współmałżonek nie będący vatowcem. O ile oczywiście taka opcja jest możliwa.

Jeżeli warunki zawarte w umowie najmu uniemożliwiają najemcy jej wcześniejsze rozwiązanie, to mimo zaprzestania prowadzenia działalności i faktyczne wycofanie się z lokalu, jeżeli nadal zobowiązany on jest płacić czynsz oraz ponosić opłaty związane z pomieszczeniem służącym uprzednio do wykonywania tej działalności, nadal jest też uważany za podatnika i może odliczyć VAT naliczony od poniesionych w ten sposób wydatków. Ten rewolucyjny (szczególnie dla polskiego fiskusa) wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z 3 marca 2005 roku (C 32/03) może oznaczać, że zasadę kontynuacji odliczeń można będzie także  stosować do wszelkich wydatków związanych ze zlikwidowaną firmą, jeżeli wynikają one z niemożliwych do wcześniejszego rozwiązania umów np. leasingowych lub innych przepisów.

więcej o podatkach i inwestowaniu w nieruchomości znajdziesz na naszym forum Przyjaznych Inwestorów

 

 

Trzy kluczowe elementy w zarządzaniu nieruchomościami

"Znalezienie nieruchomości inwestycyjnej jest dopiero pierwszym krokiem. Dużo pieniędzy zarabia się i traci wskutek dobrego lub złego zarządzania nieruchomością. Jeżeli zamierzasz inwestować z powodzeniem na rynku nieruchomości, musisz zrozumieć zasady zarządzania nieruchomością".

Analiza nieruchomości inwestycyjnych
Staranna analiza stanu nieruchomości - to proces sprawdzania nieruchomości przed i podczas zakupu. Analiza powinna rozpocząć się zanim złożysz ofertę zakupu, a jej szczyt przypada w okresie pomiędzy akceptacją twojej oferty a jej zamknięciem; przedział czasu jest ściśle określony.

Z punktu widzenia zarządzania nieruchomościami, staranna analiza jest inwestycyjnym być albo nie być. Właśnie w jej trakcie powinieneś się dowiedzieć wszystkiego, co tylko możliwe, by inwestycja w nieruchomość, którą zamierzasz nabyć, zakończyła się sukcesem. Powinieneś poznać faktyczny stan budynków i posiadłości, zapoznać się z umowami najmu, kosztami itd. Różnice pomiędzy stanem rzeczywistym a przedstawionym wcześniej mogą stanowić lukę, która da ci dodatkowe zyski, a także pomoże zaoszczędzić na wielu wydatkach.

Porównawcza analiza rynku jest najważniejszą częścią starannej analizy i polega na zestawieniu czynszów za wynajem interesującej cię nieruchomości z czynszami podobnych nieruchomości. Dobra porównawcza analiza rynku pozwoli ci zorientować się w wysokości czynszów w okolicy. Przeprowadzając taką analizę, będziesz mógł zadecydować, czy podwyższyć czynsz, czy go obniżyć, czy uatrakcyjnić ofertę najmu, czy też nic nie zmieniać.

 

Narzędzia pomocne w zarządzaniu
Lista czynności towarzyszących wprowadzaniu się nowego lokatora jest dokumentem, którego zarządzający nieruchomością używa podczas wprowadzania się lokatora do twojej posiadłości. Lista ta wymusza na zarządcy bycie skrupulatnym.

Ważne jest to, aby konsekwentnie sprawdzać zdolność kredytową i niekaralność naszych lokatorów. Istnieją firmy zajmujące się sprawdzaniem tych informacji. Korzystanie z takich usług sprzyja właścicielowi, gdyż gwarantuje lepszych lokatorów i pewniejszy wynajem. Wydatkiem za tę usługę może być obciążony ubiegający się o wynajem.

Umowa najmu jest jednym z najważniejszych dokumentów przed wprowadzeniem się lokatora. Należy upewnić się, iż zajęliśmy się każdym punktem umowy. Bardzo ważne jest dla nas także wyegzekwowanie wszystkich warunków opisanych w umowie.

Protokół zdawczo-odbiorczy jest formularzem, z którego korzysta zarządca podczas wprowadzania się oraz wyprowadzki lokatora. Dokument powinien być sporządzony przed wprowadzeniem się lokatora. Jedna kopia powinna być przechowywana w aktach dotyczących nieruchomości, a drugą otrzymuje lokator. Protokół ten stanowi podstawę nałożenia ewentualnych opłat za straty powstałe podczas wynajmu i wyklucza kwestionowanie stanu nieruchomości, w jakim była na przed objęciem jej przez lokatora. Przy wyprowadzce protokół sporządza się ponownie i porównuje z tym, który sporządzono tuż przed wprowadzeniem się lokatora.

 

Sekrety zarządzania nieruchomością
Rejestr wygasających umów najmu przyda się w przypadku przedłużania pobytu lokatorów w wynajmowanym lokalu. Okaże się on bardzo pomocny podczas śledzenia dat końca umów najmu oraz zagwarantuje, iż każdy lokator wynajmuje lokal po aktualnej cenie w odniesieniu do wyników porównawczej analizy rynkowej.

Ważne jest też to, aby kontrolować skuteczność naszych ogłoszeń, pytając potencjalnych lokatorów, w jaki sposób dowiedzieli się o naszej nieruchomości. Pomocne będzie prowadzenie stosownych notatek.

Koszty związane z nieruchomością mogą szybko wymknąć się spod kontroli, jeśli do każdej pracy będziemy angażować ludzi z zewnątrz. Jeżeli to możliwe, staraj się korzystać z własnego personelu. Z rozwagą należy negocjować i szacować wszelkie oferty i umowy o świadczenie usług.

Na bieżąco należy też oszacować wydatki różne, aby zadecydować, czy i gdzie możemy dokonać odliczeń podatkowych.

Jeśli chcesz otworzyć swój umysł na inwestowanie w nieruchomości, sprawdź jak to zrobić!

 

 

Czy Twój dom lub mieszkanie należy do Twoich aktywów?

Kiedy ceny nieruchomości idą w górę, nie łatwo jest przekonać kogoś o tym, że jego dom nie należy do aktywów. A tak właśnie twierdzi Robert Kiyosaki, edukator w dziedzinie finansów - i myślę, że powinieneś poświęcić trochę czasu, aby dowiedzieć się, dlaczego tak jest.

Robert jest autorem książek serii "Bogaty ojciec", których dotychczas sprzedano ponad 17 milionów egzemplarzy i od lat nie schodzą one z list bestsellerów w Business Week, New York Times, Wall Street Journal i innych publikacjach. Robert uwielbia zarabiać pieniądze poprzez inwestowanie w nieruchomości, ale uważa, że szaleństwem jest wkładanie wszystkich pieniędzy, które posiadasz, w kupowanie własnego domu. Dlaczego? Nawet jeśli wzrosną ceny nieruchomości, gdy ją sprzedasz, twój własny dom jest obciążeniem finansowym, które w przeciągu minionego czasu urasta do bardzo wysokiego.

Jak mówi Robert, są dwa słowa kluczowe, które należy zrozumieć: aktywa i pasywa. "Aktywa - to coś, co wkłada pieniądze do twojej kieszeni, a pasywa - to coś, co wyjmuje pieniądze z twojej kieszeni".

Według takiej oceny, twój dom zazwyczaj należy do pasywów. Kosztuje cię więcej niż daje w zamian. Twoim życiowym celem powinno być więc nabywanie aktywów: papierów wartościowych i nieruchomości lub budowanie biznesów, które będą generować przychód i minimalizować koszty.

Dobrym sposobem na sprawdzenie tego, czy stworzyłeś jakiś rodzaj przychodu pasywnego, pochodzącego z aktywów, jest pytanie: "Jak długo będę mógł przetrwać, jeśli jutro przestanę pracować?". Dla większości osób, pozostających na pensji i spłacających kredyt hipoteczny, odpowiedź jest taka, że szybko musiałyby sprzedać swój śliczny dom lub mieszkanie.

W "Bogatym ojcu, Biednym ojcu" Robert napisał: "Jeden ojciec uważał, że jego dom należał do aktywów, a drugi ojciec, że do pasywów". "Pamiętam, jak rysowałem mojemu ojcu diagram ukazujący kierunek przepływu pieniędzy. Pokazałem mu też dodatkowe koszty, które były związane z posiadaniem domu. Większy dom oznaczał większe koszty, a przepływ pieniężny kontynuował wypływ z kolumny kosztów".

Wydanie większości swoich pieniędzy na własny dom - jak to robi większość ludzi - kosztuje wiele: oprocentowanie kredytu, opłaty za media, konserwacja, podatki itp. Związany jest też z tym koszt utraconych okazji. Robert tak to określa:

1. Gdy chodzi o domy, wskazuję, że większość ludzi, pracując przez całe swoje życie, spłaca dom, którego nigdy nie są właścicielami.

2. Nie mogą skorzystać z ulg podatkowych w przypadku własnego domu, jak ma to miejsce w przypadku nieruchomości inwestycyjnej, a wszystkie koszty opłacają z pieniędzy wcześniej opodatkowanych. Nawet, jeśli mają już spłacony kredyt hipoteczny.

3. Podatki od nieruchomości. Rodzice mojego znajomego byli zszokowani, gdy podatek za dom urósł do 1000 dolarów miesięcznie. Stało się to po tym, jak już przeszli na emeryturę, a wzrost podatku spowodował napięcie ich budżetu emerytalnego, więc poczuli się zmuszeni do opuszczenia domu.

4. Domy nie zawsze zyskują na wartości. Mam znajomego, który jest winny milion dolarów za dom, który dzisiaj sprzedałby się tylko za 700 tys.

5. Największe straty wiążą się z utraconymi korzyściami. Jeśli wszystkie twoje pieniądze są związane przez twój dom, możesz być zmuszony pracować ciężej, gdyż twoje pieniądze nieustannie wypływają poprzez kolumnę kosztów, zamiast być dodawane w kolumnie aktywów - co stanowi klasyczny wzorzec przepływu pieniędzy u klasy średniej.

Ten koszt utraconych korzyści jest bardzo znamienny i przybiera trzy formy, jak zaznacza Robert:

1. Utracony czas, w ciągu którego inne aktywa mogłyby przybrać na wartości.

2. Utracony dodatkowy kapitał, który mógł być zainwestowany, zamiast płacenia za kosztowne utrzymanie domu.

3. Utracona edukacja. Zbyt wielu ludzi zalicza swój dom, swoje oszczędności i swój plan emerytalny do kolumny swoich aktywów. Ponieważ nie mają pieniędzy na inwestowanie, po prostu nie inwestują. Kosztem jest tutaj doświadczenie w inwestowaniu, które nie zostało nabyte.

Robert mówi: "Wiem, że dla wielu ludzi dom jest ich marzeniem, a także największą inwestycją. Posiadanie własnego domu jest lepsze niż jego brak. Ja po prostu proponuję alternatywny sposób przyjrzenia się temu popularnemu poglądowi".

Szczerze mogę wyznać, że przysłuchiwanie się Robertowi zmieniło moje życie i wierzę, że może on również tobie pomóc w dokonaniu zmiany twojego życia.

 

Większy potencjał nieruchomości oznacza większy zysk

W każdym mieście, które odwiedzam (nawet w Azji) słyszę od mieszkańców te same komentarze: „Tego się tutaj nie da zrobić”, „Nieruchomości są po prostu zbyt drogie”, „Tu nie ma warunków dla korzystnej transakcji”. Bawi mnie ten sposób myślenia i nie zamierzam walczyć z kimś, kto jest przekonany, że mu się nie uda. Gdyby każdy patrzył na nieruchomości tak jak ja, miałbym o wiele większą konkurencję i w rezultacie płaciłbym więcej za swoje inwestycje.

To prawda, że miasta cechuje cykliczność, zwykle związana z demografią i warunkami ekonomicznymi w danym rejonie. Twoim zadaniem jest określenie, w którym momencie cyklu gospodarczego znajduje się Twoje miasto. W tych samych miastach, inwestorzy zarabiają miliony tuż pod nosem innych ludzi. Jednym ze sposobów, na dostrzeżenie rozwoju jest policzenie dźwigów używanych przy budowie wysokich budynków. Nowe, wysokie budynki oznaczają miejsca pracy. W Las Vegas te budynki to kasyna, w Nowym Yorku - biurowce, domy wielorodzinne i sklepy. Zawsze odbywa się to tak samo: osoba inwestująca w nieruchomości postanawia zaciągnąć kredyt i zbudować budynek. Jestem pewien, że żaden bank nie udzieliłby pożyczki, a deweloper nie wzniósłby budynku, gdyby nie przekonanie, że to opłacalna inwestycja.

Nie sugeruję, żebyś natychmiast zabrał się za budowanie dużej nieruchomości. Mówię jedynie, żebyś zaczął dostrzegać pewne oznaki rozwoju w swoim otoczeniu. Jeśli zaczniesz zwracać na nie uwagę, Twoja inwestycja będzie o wiele bardziej dochodowa. W książce The ABC’s of Real Estate Investing o wiele dokładniej przedstawiam moje poglądy dotyczące rozpoznania rynku.

 

Rynek jest ważniejszy niż nieruchomość
Spójrzmy prawdzie w oczy, jaki jest pożytek z nieruchomości inwestycyjnej, w której nikt nie chce zamieszkać? Jest to dość proste, ale wszędzie spotykam inwestorów, którzy dają się skusić na „świetną transakcję” i okazuje się, że cena była tak niska, ponieważ poprzedni właściciele nie mogli znaleźć lokatorów. Brak przychodu jest głównym powodem tego, że inwestycje dotyczące nieruchomości się nie udają. Osobiście wolałbym mieć okropną (pod względem estetycznym) nieruchomość ze świetną lokalizacją na rynku, który idzie w górę, niż piękną, nową nieruchomość w rejonie, w którym gospodarka jest w depresji. Mniej interesuje mnie to, jak moja nieruchomość wygląda niż to, jak wysoki przepływ pieniężny generuje.

Gdy tylko zidentyfikujemy rynek, natychmiast zakładamy na tym terenie naszą sieć, aby zacząć gromadzić informacje i przygotować się do transakcji. Nasze potrzeby są wyraźnie określone. Prawie nigdy świetne inwestycje nie są Ci przedstawiane jako takie. Sekret dobrej transakcji leży w tym, co chcesz z nią zrobić. Co możesz zrobić inaczej niż inni ludzie, aby wygenerować przepływ pieniężny i zwiększyć wartość obiektu?

Poszukujemy źle zarządzanych nieruchomości, które redukują obecnym właścicielom przepływ pieniężny, po czym, gdy ją kupimy, usprawniamy procedury zarządzania. Idea jest bardzo prosta. Innymi słowy, wyszukujemy budynki, które mogą być bardziej dochodowe w rękach nowego właściciela. Właśnie w tym celu stworzyłem swój zespół. Ty także możesz tak postąpić.

Niedawno znaleźliśmy budynek położony w Phoenix, który był poważnie zaniedbany. Był on samodzielnie zarządzany, ale na odległość. Bardzo bogaty właściciel mieszkał w Meksyku i najwyraźniej nie miał czasu, aby zająć się tą sprawą. Wypisywał tylko czeki pokrywające straty, a od dwóch lat wynajmowane było tylko 68% powierzchni mieszkalnej. Wytworzyła się kombinacja zabójcza dla inwestycji: wysokie koszty, niski przychód W niecały dzień (po prostu jeździłem po okolicy i kontaktowałem się z konkurencją w tym rejonie) dowiedziałem się, że choć czynsz w tej nieruchomości był niski w porównaniu z innymi cenami na lokalnym rynku, wskaźnik powierzchni niewynajętej w tym domu wynosił 30%, przy średnim wskaźniku 7% w całej okolicy.

Kupiliśmy ten budynek, szybko wynajęliśmy puste pokoje i zmniejszyliśmy koszty eksploatacji, stosując dobre i solidne praktyki zarządzania. W niecały miesiąc zwiększyliśmy wartość tej nieruchomości o milion dolarów. Wszyscy są zadowoleni z wyników: nasi inwestorzy, ponieważ zwiększyły się zyski i lokatorzy, ponieważ o wiele lepiej się im mieszka.

porozmawiaj o inwestowaniu w nieruchomości na naszym forum Przyjaznych Inwestorów

---------------------------------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------------------------------

Seria bestsellerów Roberta Kiyosaki

              

O AUTORZE: Robert Kiyosaki, autor książki "Bogaty Ojciec, Biedny Ojciec" to inwestor, biznesmen i nauczyciel. Uczy innych, jak sprawić, aby pieniądze ciężko pracowały dla nas, a nie my dla pieniędzy. Sprzeciwia się tradycyjnemu postrzeganiu finansów i inwestowania. Twierdzi, że często powtarzana rada - zdobądź dobrze płatną pracę, wytrwale pracuj, oszczędzaj, spłacaj długi i inwestuj długoterminowo - jest przestarzała. Aby poznać prawie wszystkie sekrety Bogatego ojca i Roberta Kiyosaki, odwiedź stronę: BogatyOjciec.pl

---------------------------------------------------------------------------------------

Pobierz darmowe eBooki

Pobierz darmowe audioBooki nowość!

Przesłuchaj motywacyjne nagrania Roberta Kiyosaki